联合办公空间是近十年来出现的新业态，为中小微企业客户提供办公场地、设施与服务。
比起传统办公室的租赁模式，联合办公空间由于以工位为最小出租单位、空间使用灵活、租用成本低、配套服务齐全周到等特点，广受中小规模企业欢迎，不少成熟企业也会选择联合共享空间作为办公场所。
我国联合办公空间行业也曾出现过行业爆发期。据统计，2014年，国内联合办公空间数量不足50家，但在2016年，经过2年的飞跃发展，国内联合办公空间数量超过4200家。
在资本助力产生的飞速扩张后，联合办公空间从2017年、2018年，伴随着创新创业热潮的冷却，为中小微企业客户提供办公空间、办公服务的联合办公空间行业，也逐渐进入市场洗牌，各联合空间企业关门与合并不断。
2020年新冠疫情使得企业停止员工聚集，员工离开办公室，居家办公。疫情对联合办公行业造成一些冲击，据中研产业研究院报告数据显示，2020年，联合办公行业全年市场交易额168亿元，同比下降26%。另据统计，2020年联合办公行业市场规模为1368.2亿元，增速下降7.97%。
创新创业氛围比较浓厚的一线、新一线城市，是联合办公空间品牌的主要聚集地。从数据来看，2020年北上广深占据了国内联合办公近70%的市场份额，与2019年比下降了2%。上海依旧是一线城市里联合办公空间最聚集的城市，而成都、西安、杭州、南京等新一线城市，也逐渐成为头部联合办公品牌抢占份额的新市场。
后疫情时期，随着生产复苏，联合办公空间虽速度放缓，但整个行业依然呈现发展态势。据前瞻产业研究院统计数据显示，截至2019年9月，中国联合办公空间运营企业超过300家，空间数量数超 6000个，总体运营面积达 1200 万平方米，能够提供工位总数达200万个。到 2022 年，中国联合办公面积预计接近 8000万平方米。同时，中国有近4亿的办公人口，将成为世界最大的联合办公市场。
另艾媒咨询统计，2021年使用过联合办公的用户占比达27.6%，相比2019年上涨13.1%，说明联合办公空间客户持续增长。
商业模式是否可持续
联合办公空间的商业模式是否可持续呢？
眼下，联合办公空间运营商，需应对三个挑战：
01
首先，联合办公空间收入单一，工位出租价格低廉，但运营成本却比传统办公空间更多样化。
联合办公空间的核心业务是办公空间租赁，企业客户租金是联合办公空间主要甚至是唯一的营收来源。然而，联合办公空间提供零租工位方式、为客户提供的舒适办公环境及各类配套服务，比普通办公楼要承担更多的经营成本。联合办公空间的零租工位均走性价比路线。目前，北京地区的国贸、中关村等核心地区单个工位租金在1800-2100元/月；非核心区域每个工位租金一般在1200-1500元/月。不少一线城市的联合办公空间为了争取中小微企业客户，在核心地段的租金也与非核心地段看齐。
为了能盈利，联合办公空间在项目测算时，会考虑通过其他途径营收，来改善项目盈利情况。通常情况下，联合办公空间一般会调整联合办公工位、小型办公室和传统大小办公室的配比，增加各种收费会员服务、企业服务，申请政府补贴三个途径来提升营收，实现盈利。但实际操作经验表明，这些额外的营收，相比联合办公空间的租金而言都只能是一种“锦上添花”。
根据亿欧调研，联合办公的出租率在达到85%时才可能实现项目盈亏平衡，而85%对于后疫情时期的大多数联合办公空间项目而言，都是一个很有挑战的数字。
02
其次，房地产公司竞争者业务转型，纷纷进入联合办公空间。
近年来，房地产公司传统业务增长放缓，寻求业务转型过程中，与写字楼业态接近的联合办公空间自然进入房地产公司新业务版图。
房地产公司推出联合办公空间业务，竞争优势在于公司拥有充足的资金储备与成熟的自有物业板块。房地产公司能承受联合办公空间在选址上的投入，以及项目初期为主流客户中小微创业企业提供质优价廉的办公空间，所带来的运营成本增加。
近几年，推出联合办公空间的房地产巨头包括中国金茂的J SPACE、凯德的奕桥Bridge+、恒基兆业的Bcos、普洛斯的GWS普隆空间，等。我们从当下的行业形势和今年再提创新创业促进高校毕业生就业的政策形势可预测，后期还会有更多的房地产巨头会进入到办公空间市场，争抢这个赛道的一杯羹。
数据表明，房地产巨头经营联合办公空间，并不逊色于专业的联合办公空间运营商。
中海集团旗下联合办公品牌OFFICEZIP发展势头不容小觑，目前已在北京、上海、成都等7个城市实现规模化布局，波士顿科学、德国安联保险、中车集团、福特汽车、费列罗等知名企业均是其客户，OFFICEZIP项目平均入驻率达到93%，复合增长率已连续4年超过100%。
龙湖地产推出联合办公品牌“一展空间”，通过将其与自身的经典商业载体“天街”结合，创造出一系列“盒子里的办公业态”。在北京，龙湖与梦想加合作，在龙湖长楹天街打造了一个“商业+生态”的联合办公样板。在成都，龙湖与walnut合作，在时代天街打造极具空间特色和科技感的一展空间·walnut办公空间。
2019年底，万科上线了办公品牌“牛小时Office”，并在2020年6月于苏州正式开业。根据公开信息显示，牛小时Office首个项目面积达到6000-7000平方米。截至2020年底，牛小时Office的出租率达到了50%-60%，这个数字已经接近一些行业内的头部选手。
03
最后，虽然国内疫情受到控制，企业逐渐复工复产，疫情或多或少改变了人们联合办公的习惯。
在疫情之前，联合办公开放式、扁平式的多功能办公空间是办公室空间设计的主流趋势之一，但疫情之后，这种服从于开放分享、流动的空间却成为了传染病的高风险区。
在联合办公的设计层面，某设计师根据新冠疫情可能产生的影响，对两个正在进行室内设计的项目进行了调整，原先的大厅设计被4-6个小型会议室与2-3个小咖啡间所取代。将把个人空间的距离设计得更大，以降低传播病毒的风险。当然，该设计同时也会降低同事之间交流的频率和方便性。设计师正在把集体空间里一个大空间拆分成多个小空间，以此减轻员工对重返工作岗位后对自身健康的担忧。
《中国办公行业疫情应对及诉求分析报告》调查结果显示，在受访办公空间品牌中，新租客户多因返工延后而影响实地看房，其困难程度达到80.95%；针对于此，71.43％的办公品牌会通过适当打折、减租或免租的方式来获取新用户。续租客户方面，42.86％因疫情将调整租期或不续租，仅有不到20%的办公品牌因提前满租而不影响现有租赁业务。疫情期间，新租客获取难，老租客不易留。
办公品牌为了打消客户对疫情的顾虑，除了改变联合办公空间的设计之外，更主动开展相关行动，如通过“线上看房”来弥补损失，通过小程序、直播平台等渠道，让客户实现无接触线上看办公室，既保证了客户的健康，又能够让客户感受到联合办公空间为客户提供的空间服务，提升客户签约率。
典型联合办公空间案例
成功上市的联合办公空间运营商，如今活得怎么样？
答案是并不怎么样。
让我们来看看两个在美国成功上市的联合办公空间运营商：大名鼎鼎的Wework和素有国内Wework之称的优客工场，这两家上市公司的经营现状。
WeWork
2021年，WeWork终于上市了。
2018年12月，成立于2021年的美国共享办公巨头WeWork曾向美国证券交易委员会秘密递交了招股书，当时公司估值高达470亿美元。随后舆论指出：公司主要营收来自客户支付的房租，以及客户要求增设与办公空间相关的其它产品或使用超过配额物品后支付的费用。
WeWork与一家传统房地产企业似乎并无差别，其盈利能力与估值水平并不匹配。“科技公司”的外衣被扯下，负债运营的业务模式被质疑，WeWork无奈终止上市。
WeWork在2019年8月14日，正式向美国证券交易委员会提交了长达350页的IPO招股书，然而公司经营不佳的盈利模式，和过于高涨的估值，让共享办公全球“第一股”未能成功通过。2019年9月17日，WeWork母公司The We Company就推迟了上市进程，公司估值也由当年1月初获得私募资金时的470亿美元，大幅滑落至200-300亿美元。
Wework不会放弃，2021年10月22日，酝酿了三年的共享办公巨头Wework正式以SPAC方式登陆纽交所，股票代码“WE”，募集资金13亿美元，包括8亿美元私募基金。早在2021年3月，WeWork就宣布将通过收购BowX Acquisition实现借壳上市，预计公司估值仅为90亿美元。
上市前WeWork财报就不好看。2018年第一次提交的招股书数据显示，2016年-2018年WeWork的营业收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元，每年同比增长100%以上；然而从净利润来看，2016-2018年WeWork净利润分别为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元。
借壳上市后，WeWork依然连年亏损，举债度日，盈利无期。WeWork披露的2021年第三季度财报显示，截至2021年9月30日，WeWork的营业收入为6.61亿美元，高于第二季度的5.93亿美元。净亏损8.44亿美元，同比收窄18.3%。同时，WeWork依然一直处在出售资产、调整业务的状态。WeWork称，这是由于受到Delta变种新冠病毒扩散的影响，令公司至2021年第三季度的业务营运受到打击。
WeWork预计，到2022年底，出租率将迅速回升至90％，远高于疫情前的水平，而2022年调整后EBITDA（未计利息、税项、折旧和摊销前收益）将达到4.85亿美元。WeWork还预计公司的营收将从2020年的32亿美元增长至2024年的70亿美元。
WeWork的预言，会变成现实吗？
优客工场
优客工场成立于2015年4月，是中国领军的联合办公空间运营商。美国东部时间2020年11月18日，国内联合办公运营商优客工场完成与特殊目的收购公司Orisun Acquisition Corp.的业务合并，通过SPAC途径正式登录纳斯达克。优客工场将从19位投资者手中获得一笔至少6650万美元（折合约4.36亿人民币）的投资，市值估值不到40亿人民币。
紧随WeWork的步伐并后来者居上，优客工场成为全球联合办公第一股，也成为了第一家通过SPAC模式登陆美国资本市场的联合办公企业。
企查查数据显示，优客工场成立至今至少完成了20轮融资，投资方有创新工厂、红杉资本、天明双创科技、天弘基金、大宏集团 、上海创合汇基金、俊发地产集团等众多机构或企业。
截至2021年9月30日，优客工场在62个城市共有274个已签约场地，管理面积约为76万平方米。其中，轻资产业务在54个城市共签约165个场地，管理面积约为50.2万平方米，轻资产业务规模不断增长。轻资产业务在2021年首次进入海外的城市墨尔本，优客工场与澳大利亚六合集团达成合作，让轻资产业务走向国际市场。
优客工场的主要业务有标准化共享空间U Space、小型办公空间U Studio、定制化空间U Design，这些是优客工场的自营业务，主要来源依然是租金。
随后，借鉴其他联合办公空间领军运营商在商业模式上无法闭环的经验教训，优客工场上市前后一改二房东收租金为核心的发展战略，转型为“中国最大的联合办公社区运营商”的优客工场收入来源包括：空间服务标准化空间U Space、小型办公空间U Studio、定制化空间U Design；提供运营、设计施工服务的U Brand及管理系统服务的U Partner；广告与品牌服务，以及针对企业的投资、财税、人力资源等服务。
优客工场赚钱能力如何呢？我们来看看优客工场的财务数据。
财务数据披露，2018年-2020年，优客工场的净利润亏损总额为17.09亿元。2019年优客工场净亏损8.06亿元，2020年上半年营收3.98亿元，净亏损1.89亿元，亏损幅度收窄。
2020年，优客工场营业收入8.77亿元，其中优客工场2020年第四季营收为2.79亿元，较上一季度增长39.4%，当季度轻资产收入同比增加220.8%。非美国通用会计准则下，优客工场第四季度净利润达6279万元，实现成立以来首次季度盈利。截止2021财年三季度末，优客工场营业收入为7.55亿元人民币，归属于母公司普通股股东净利润为-4.68亿元人民币，同比下降77071.38%。
优客工场管理层曾向媒体预测，2022年公司收入为21亿元。2021年更将业务转型到了餐饮，收购连锁寿司品牌“晓寿司”，更以创业者的心态，在某商场开设蒸包子铺。
触手伸向连锁餐饮，能提振优客工场的业绩吗？
结束语
总结一下，联合办公空间世界上最成功的两家全球布局的连锁运营商，业绩表现并不光鲜亮丽。
让人情不自禁揣测，联合办公空间的商业逻辑是否是闭环再造血的，是否经得起时间的考验？
联合办公空间服务的客户，大多是中小微企业，这些客户因为低价工位和注册办公地址成本，选择在空间中办公，以降低经营成本；在空间中，这些企业客户每天没日没夜地在努力拓展业务，以求生存和成长。公司团队忙起来，无暇顾及空间设计的时尚精美和舒适，也没法享受空间提供的免费下午茶点和形形色色的社群活动。而这些都是让联合办公空间持续经营成本无法降低的投入。
后疫情时代，仍然活着的联合办公空间，如何摆脱烧钱经营的局面？如何活得久？如何活得好？这应该是联合办公空间运营者每天睡前都在思考的问题吧。
抖音
小程序
