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办公通楼盘测评——高新丝路软件城欧森国际

2023-01-11

一、区域规划


2022年上半年西安高新区实现生产总值1513.55亿元,同比增长10.2%,高新区2022年上半年GDP在西安全市占比达到了28.2%,全区高技术产业对工业增长的贡献率超过40%。近年来,西安高新区从点到链、由链到面,形成了以光电子信息、智能制造、生物医药、汽车、新材料新能源等为主导的现代产业体系。今年上半年,五大主导产业同比增长35.2%,其中汽车、电子信息、新能源新材料产业增速分别达到160.3%、12.2%、56.2%,支柱引擎作用充分凸显。同时,西安高新区通过进一步深化创新链、产业链深度融合、释放创新发展潜能、提高科技创新成果就地转化率等举措,加快培育产业“森林”,锻造强劲发展引擎。西安高新区将把稳增长放在更加突出位置,力争到2023年,“55611”现代产业体系壮大成势,光电子、汽车、智能制造等五大主导产业集群年产值突破5000亿元,经济总量突破3600亿元。


根据公开资料显示:西安软件新城是陕西省西安市“十二五”重点建设项目,也是高新区“打造中国科技创新中心、世界一流园区”的重点板块,是西安市建设国际化大都市的重要内容可以说西安高新区这么强,与当年高瞻远瞩设立软件新城有着密不可分的联系。


区域发展


2021年8月下旬,西安高新区2021年半年工作推进会暨高质量发展大会中发布《关于建设“四个高新”推动高质量发展迈出更大步伐的实施意见》中,首次提出“丝路软件城”这一全新概念。具体是指:“14平方公里的软件新城板块将再次迎来扩容,西三环以东的鱼化寨片区将会纳入统一建设之中,整个片区的面积扩大到24.42平方公里,“软件新城”正式升级为“丝路软件城”。


丝路软件城位于西安高新区西北部,属于都市创新片区的重要组成部分,东连高新区现代服务业聚集区,西临昆明池,北接西安中心城区,南靠高新区智能制造研发组团,规划面积达24.4平方公里。未来,“丝路软件城”将与“丝路科学城”片区形成高效联动与协同创新的发展新格局。


根据规划,丝路软件城将总体呈现出“一城三核四轴”的空间格局,未来,将全力构建“2+5+N”产业发展格局,聚集超过50万名程序员(目前拥有20余万程序员),打造万亿级智慧产业高地和未来幸福生活家园。

一城:丝路软件城

三核:产业服务核心、生活服务核心、产城融合核心

四轴:公共活力轴(科技二路)、产城融合轴(高新公园-悬浮公园)、产业服务轴(高新公园南北轴)、生活服务轴(皂河商业带)

可以说未来丝路软件城将会成为西安乃至西北最闪亮的区域之一,它将不断提升西安创业生态,成为各类人才的向往之地、集聚之地、辉煌之地。


产业发展


今年上半年,丝路软件城产业发展迅猛,项目建设有序有力,产城融合发展加速推进,新增规上企业38家,实现营收243.65亿元,同比增长25.8%,排名位列全国软件产业园前五,在建及计划新开工项目82个,总投资约1500亿元,实现了“一年全面开”的阶段性目标。

丝路科学城是在未来西安经济的新引擎,产业类型在科学技术、高端金融、光电子、生物医药、汽车产业、新能源、智能制造等十大领域发力。

目前丝路科学城片区内三星、中兴、奕斯伟、比亚迪等产业项目已经布局投产,有明确节点的,科学中心组团内中科院地环所及西安地球环境创新院DK-4项目完成二次结构施工,预计2023年竣工交付;中科院国家授时中心“1603工程”项目完成主体结构施工、空间时频技术研发与应用平台项目已开工建设,预计2022年竣工交付。丝路软件城更专精软件开发。区域内便聚集了全省90%以上的软件和信息技术服务业企业,落地了施耐德、西门子、艾默生、华为、阿里、中软国际、海康威视、易点天下等一大批龙头企业,并以此形成了集成电路、跨境电商、大数据与云计算、数字创意、信息安全五大产业协同发展的格局。

二、项目信息


欧森国际项目位于丝路软件新城核心区,高新区西三环和天谷六路交汇处的西南角,项目占地42.603亩,总建面约15万m²,规划为A、B两栋5A甲级写字楼和C栋独立商业体。品牌国企西安曲江大明宫置业有限公司力作,一如既往倾注着大明宫建设者的精心、用心,是大明宫“高品质”、“硬实力”的又一力作。


项目总高22层,层高4.2米,面积段约170-2350㎡,销售价格12000元/㎡起,目前项目特惠买写字楼送18个月物业费。

三、项目测评


1

【项目区位 】


众所周知,区域规划、地段、交通、产业、商务配套、自身产品的设计优势等都是写字楼投资价值的硬性指标。

欧森国际地处西安高新丝路软件城核心区,作为中国西部地区首屈一指的软件产业聚集地,丝路软件城内汇聚有以华为、中软国际、科大讯飞、海康威视等行业龙头为代表的企业4100多家。其中,世界500强企业36家,软件百强企业52家,万人以上企业3家,收入过亿企业68家。

丝路软件城聚集软件研发机构150家以上,从业人员超过25万人。园区综合排名位列全国软件产业基地前五名。


2

【品牌地产开发】


项目是由国企西安曲江大明宫集团开发,是西安本土集开发、投资、服务、运营为一体的综合性服务房企,深耕区域发展,陆续开发文景小区、上和城、上和郡、林邑、雁泊台等项目,与城市美好同频发展。

3

【交通条件】


西安首条云轨全长24.22公里,行驶线路横贯大高新区域,云轨“会议中心“站,距项目仅约400米。这条云轨,将接驳地铁3、6、15号线等轨道交通,连接科技路、西三环、科技八路、西太路等城市主干道,成为大高新片区的重要"大动脉"。从城市、文化和产业意义上讲,它也是一条"产业之路"、"科技之路"和"生态之路"。


据最新的官方消息发布:西安云轨计划于2022年年底建设完毕,预计2023年上半年就能开通试运行。

4

【商务配套】


陕西省高新图书馆区位于西安高新区丝路软件城天谷七路,地处西三环以西,西绕城高速以东,西安软件新城内。高新馆区总投资6.5亿元,设计总藏书量800万册,日均可接待读者量1万人次。


高新国际会议中心距项目约400米,作为丝路软件新城的会客厅,承载国内大型高端会议与高精尖企业峰会,是大西安首屈一指的高规格、全功能国际会议中心,满足高端会议、论坛讲座、新品发布等多功能需求,及时提供行业资讯,交流平台等服务的支撑。



西安国家数字出版基地距项目800米,作为全国第八家、西部首家的国家级数字出版基地,由陕西省新闻出版局和西安高新区管委会共同打造的“产业特色突出、服务功能完善、国际化特征明显”的“国际知名、国内一流、西部领衔”的西安国家数字出版基地(以下简称数字出版基地)肩负着西北数字出版产业驱动者的重任。


5

【生态景观资源】


云水公园距项目50米,是一个集运动休憩、生态涵养、文化展示于一体的公共活动空间。云水公园以水体景观为主导,多种水生植物共同种植在湖中,让云水公园的景色更加宜人,也为入驻企业的工作人员带来视觉美景。


沣惠绿道距项目50米是一条集“生态体验、市民休闲、运动娱乐”等功能为一体的复合型生态智慧休闲绿道走廊。工作之余,漫步绿道,呼吸新鲜空气,享受自然和运动带来的放松和快乐。



6

【产品设计】


LOW-E双层中空玻璃幕墙、约13米挑高大堂、7部通力高速电梯、约410㎡退台式空中花园、约4.2米层高+奢阔柱距,东芝VRV中央空调+新风系统,这些配置保障了项目甲级写字楼的品质,为企业营造舒适、专注、高效、百变的商务环境。



7

【现房发售】


国企现房,就更将购房者的风险降到了最低。丝路软件城区域内大部分写字楼都是只租不售的。欧森项目现房发售,即买即入驻,所见即所得。


四、综合评述


项目位于具有未来升值潜力的高新核心地段丝路软件新城的核心板块,作为独享云水公园生态景观资源的稀缺现房在售写字楼,具备不可替代的投资属性。

商务配套资源优渥,外部配套有省图书馆、高新国际会议中心,紧邻西安首条云轨,可连接3、6、15号线,半小时通达全城;超甲级写字楼,且现房在售,目前售价也不高,均价仅12000元/㎡,在同质写字楼里,性价比较高。


任何的项目都不是完美的,本项目也存在一些不足之处,其一,区域公共配套需要持续完善升级;其二,目前项目周边的公共交通兑现还需要时间,因软件新城的大多数住宅还在建,办公人群的餐饮、娱乐配套相对较少,后期随着住宅的交付将持续完善。

总体来说,欧森国际是高新丝路软件区域核心稀缺甲级写字楼。项目无论是作为创业办公还是资产投资,价值潜力都是其他地段无法超越的。

区位评述

位于高新丝路软件城·云水公园畔·天谷六路与云水一路交汇处的欧森国际,聚集优质的城市配套,潮领时代的生态办公,建筑面积约170-2350㎡生态办公现房,资源荟萃、空间多元、甲级商务标准。

产业评述

落址在被誉为“西部硅谷”的高新·丝路软件城,作为西安产业核心区,丝路软件城聚集了全省90%以上的软件和信息技术服务业企业,其中包括35家世界500强企业、46家中国软件百强企业,人流、信息流、资金流于此汇聚,发展空间无限。

交通评述

欧森国际紧邻云巴会议中心站,连通地铁3、6、15号线,连结科技路、西三环、科技八路、西太路等城市主干道,出行便捷,通勤用时短,客流量大,蕴含着无限的消费潜力。

产品评述

4.2米层高+8米奢阔柱距,东芝VRV中央空调+新风系统,这些配置保障了项目甲级写字楼的品质,为企业营造舒适、专注、高效、百变的商务环境。


客群评述

本项目客群主要以西安市的高新技术产业、软件、信息技术、应用软件企业为主,另外也有部分投资客。

营销进度

目前项目B栋在售,现房交付,即买即入驻。


关于办公通

办公通致力于用数字化、平台化思维打通资产持有者、租⼾间的信息壁垒,实现资源聚合;通过⼤数据沉淀、分析、数字化呈现推动行业高质量发展;提供最前沿⾏业咨询、市场报告,帮助⽤⼾科学决策,提升资产持有及使用者的租售体验。



高新区-科技路
462元/人·月起
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莲湖区-北大街
800元/人·月起
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雁塔区-小寨
400元/人·月起
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碑林区-太乙路
7500元/㎡·月起
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