高力国际近日发布西安写字楼市场报告显示，三季度西安市无新增项目入市，甲级写字楼总体量依然保持在176.9万平方米，西安写字楼市场在压力下韧性凸显。
三季度，西安全市甲级写字楼市场三季度甲级写字楼市场净吸纳4.5万平方米，空置率为24.5%，环比下降9.4个百分点。具体来看，高新板块凭借其稳定的产业基础与集聚氛围，在不利影响下局面依然稳定，净吸纳5166平方米；曲江依托西影大厦项目的高速去化，净吸纳录得1.6万平方米，环比增长107.8%。城北同样依托优质客户的大面积成交，净吸纳2.3万平方米，环比上涨65.4%。
价格方面，西安甲级写字楼市场租金稳中微升，三季度录得0.3%的增长，平均租金99.3元/平方米/月。主要是由于在线教育租户退租背景下，市场为稳定情绪采取保守策略，同时部分项目快速实现替代，对价格形成支撑。
从板块看，高新总体稳中微升，高新一期、二期环比持平，平均租金分别为91.0元/平方米/月、106.0元/平方米/月。城北涨幅0.35%，平均租金93.2元/平方米/月；曲江平均租金为93.5元/平方米/月。
高力国际预计未来一年内，随着在线教育退租量的加大，市场分化的马太效应将愈加明显，优质项目所继续保持市场领先地位，而非核心区域项目将面临相对较长周期的调整。但从另一方面看，本时期也是业主最好的租户调整和议价能力提升的窗口期。因此，高力国际建议业主抓住机遇进行退租面积的改造升级，推动项目品质和客户吸引力的提升，从而获取更好的租金表现。
从未来看，随着丝路科学城规划逐步落地后商办项目的实施，西安会有大体量优质项目入市，在供需关系逐渐优化的同时，也能更好承接高附加服务业及总部经济的落地，促进西安写字楼市场从发展期稳步迈入成熟期，最后拉动城市经济的整体发展。但需要注意的是，整个市场速扩张背景下，依然需要充分利用市场力量，强化招商引资，降低空置率上升的风险。
第一太平戴维斯数据显示，今年上半年，西安市甲级写字楼市场无新增供应入市，总体量维持在201万平方米。西安甲级写字楼市场活跃度自第一季度起开始逐渐减弱，并延续至第二季度，全市净吸纳量录得4.2万平方米。但由于供应量放缓，全市空置率环比下降2.1个百分点至28.3%，降至四年来最低。
租金方面，虽然市场需求有小幅回落，但随着单一业权甲级写字楼整层大面积可租赁空间不断减少，业主方在租金方面的谈判空间有所回升，并且对市场预期相对积极乐观，因此市场租金整体保持平稳。截至二季度末，西安甲级写字楼市场平均租金降幅逐渐收窄，环比小幅下降0.1%，为103.5元/平方米/月。
新增租赁方面，上半年最为活跃的行业依次是房地产、金融和信息技术，在新增成交总面积中占比接近50%。随着市场监管日趋收紧，在线教育企业明显放缓了扩张步伐，导致消费者服务类企业在上半年成交占比大幅下降，这与去年因疫情影响非常活跃的在线教育行业局面截然相反。
关于甲级写字楼市场现状，仲量联行的数据显示与上述相当，在乙级写字楼方面，上半年，西安市场需求有所回升，空置率累计下跌2.1个百分点，二季度末数据为32.7%。
从写字楼的区域分布来看，西安甲级写字楼以高新区、曲江新区和城北区域为主要聚集区。高新区总存量高达120.5万方，整体空置率33.2%，半年累计下降约2.8个百分点。其次是城北区域总存量29.7万方，空置率为33.6%，较去年下半年下降3.4个百分点。值得关注的是，曲江板块房地产建筑业需求旺盛，区域内甲级写字楼空置率明显下降，整体下跌将近5个百分点。
上半年，乙级写字楼需求持续稳健，实现所有板块空置率下降。
仲量联行研究发现，2017年之后，商业土地成交向新兴区域集中。现阶段，新兴区域内商业办公项目多数处于规划建设中，导致传统与新兴区域供应出现断层。今年，高新南处于供应峰值。从数据研判，2025年，新兴区域甲级办公写字楼将高达约35万方。虽然城市新兴区域短期内拥有土地供应量和价格优势，但是市场成熟度仍有待较长时间的培育。
第一太平戴维斯分析报告预判，2021年下半年，西安写字楼市场将迎来20余万平方米的新增供应，主要集中在城北和高新区域，新增项目的入市短期内或将推高市场空置率。但长期来看，伴随高新三期、西咸以及浐灞等新兴区域的不断发展成熟，西安的商务版图也将持续扩张，有望触发西安写字楼市场的新机遇。
仲量联行数据统计显示，2016-2021年，在西安筹备全运会的五年时间里，西安甲级办公楼市场总存量从2016年的85.5万平方米，攀升至2021年的197.3万平方米，平均增量达到22.3万平方米。
不仅是存量的增长，办公楼市场的需求来源也在不断转变。在2016年西安甲级办公楼需求中，金融业、房地产建筑、服务业、贸易零售和科技互联网是需求的前五大来源。金融业以38.2%的占比稳居首位，占比甚至超过二、三名之和。而科技互联网企业仅有70余家，且以操作系统、企业解决方案提供的信息系统平台为主。五年间，科技互联网行业迅猛发展，在西安甲级办公楼中的占比从2016年的7.8%，激增至2021年上半年的20.7%，成为支撑市场需求的头号来源之一。
正在举行的十四运会为西安带来了全运经济的发展新风口，科技企业也有望实现“弯道超车”。从增量结构上看，2020年-2021年上半年，西安科技互联网企业以28.7%的绝对优势领先于其他行业，在后全运经济时代，这就是市场需求来源的破局之道。而随着十四五规划“坚持创新驱动发展、建设丝路科创中心”战略的引导，毫无疑问，西安未来在产业发展方向的发力，必定是围绕战略新兴产业，借力深厚的科教基础，做大做强硬科技实力。
第一太平戴维斯西安公司总经理罗元均表示：“2021年适逢‘十四五’开局之年，也是全运会举办年，这将赋予西安在城市建设、经济发展等方面全新的机遇。未来，西安将出现更多有影响力的产业集群，为经济发展提供持续的活力与动能，同时为西安写字楼和零售市场带来新的发展契机。”
世邦魏理仕西安战略顾问部负责人王云表示，2021年上半年，西安优质写字楼市场需求保持活跃，科技行业仍主导市场新租需求，投资市场仍以自用买家为主，租赁市场的新机遇或将提升投资市场活力。
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